こんにちは！

前回は農振除外について、お話ししました！

今回は次なるステップ、農地転用についてお話ししたいと思います。

では、前回のおさらいです。

農地には以下の５種類あります。

１　農業振興地域内の農用地…原則、転用不可

２　甲種農地…原則、転用不可

３　第１種農地…原則、転用不可

４　第２種農地…代替地がない等の場合、転用可能

５　第３種農地…原則、転用可能

「農用地」から除外して農地転用の土台にのせることが、農振除外でした。

ということは、そもそも農用地でなければ、

農振除外をする必要もなく、農地転用の手続きから始められるということです。

では、農地法上の農地の区分についてみていきましょう。

農地転用では、農地の区分によって許可の基準も変わってくるので、転用したい農地の区分とその基準をおさえておくことが重要になってきます。

★甲種農地…原則、転用不可

これは、市街化調整区域の農地で2,500㎡以上ある農地など生産性の高い農地が該当してきます。

なので、そもそも市街化調整区域でなければ、甲種農地となることはありません。

富山市内でいうと旧富山市、旧婦中町（の一部）以外に甲種農地は存在しないということですね。

★１種農地…原則、転用不可

こちらは１０ｈ以上の一団の農地にある農地などです。

よく見る田園風景の中の農地と思っていただくとわかりやすいかもしれません。

実際の案件の中で一番多いように思います。

こちらも原則、転用ができませんが、

例外として、転用したい農地の周辺にお住まいの方が自宅やお仕事に必要な建物（店舗等）を建てる場合であれば許可がおりる可能性があります。

また、もともとある宅地を拡張する意図で転用する場合も転用可能になります。

★２種農地…代替地がない等の場合、転用可能

２種の基準はちょっと複雑なので、甲種・１種・３種のどれにもあてはまらない農地ととらえていただくのがいいと思います。

イメージとしては、周囲を宅地などに囲まれた広がりのない農地です。

２種の許可基準も、その農地でしかできない理由があればいいというものになります。

★３種農地

こちらは、たとえば、駅から半径300メートル以内にある農地などです。

駅の近くという市街化傾向の高い農地になりますので、

転用目的がなんであれ、原則許可となります。

また、市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出でのみで転用が可能です。

これはそもそも、都市化を進めている市街化区域なので、どのような目的で転用しても差し支えないという考え方です。

以上が、農地の区分からみる立地基準といわれる基準ですが、

農地法にはもうひとつ、一般基準という基準があります。

名前のとおり、どの農地にもあてはまる一般的な基準です。

いろいろ細かく定められていますが、ざっくりいうと、本当に転用できるのかという実現性を審査されます。

たとえば、住宅を建てるために転用する場合、

住宅を建てる見込みがあるのかという点について、

建築費を確保しているか、

他法令（都市計画法・建築基準法等）をクリアしているか、

などの点を審査されます。

また、農地法はあくまでも農地を守る立場の法律なので転用できる面積も必要最低限の面積に抑えることが求められています。

以上のように、農地転用では農地の区分によって許可の基準も変わってくるので、

転用したい農地の種別と許可基準を調べたうえで

どのように使いたいか

という目的を明確にしておくことが非常に重要になってきます。

たとえば、「農地のままでは売買しづらいから宅地にしたい」といった使用目的のない理由では転用することができません。

弊事務所では、農振除外と農地転用につきましてもご相談を受け付けております。

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